ação ordinário rescisão contratual
REGISTROS PÚBLICOS
Autor: JOAO ARY GOMES
EMENTA:
Resumo: Ação ordinária de rescisão contratual c/c perdas e danos face de uma construtora e outros.
Decisão: Pedido julgado procedente em parte.
SENTENÇA:
Processo nº 6.273/98
Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos.
Incorporação Imobiliária - Construção em regime de administração, a preço de custo - Aplicação do art. 58 da Lei 4.591/64 - Reconhecida condição de incorporador e administrador do dono do terreno - Inexecução da obra - Culpa também dos condôminos, em menor grau - Devolução de setenta por cento do valor das prestações pagas - Multa e danos morais repelidos - Tutela antecipada deferida e reduzida ao final. Procedência em parte.
Vistos, etc.
MARIA DO CARMO RODRIGUES DE ALMEIDA, MARIA TEREZINHA NAZAR ULHOA, ANTÔNIO QUIRINO DA SILVA, JOSÉ CLÁUDIO FURLAN, ANDERSON ALVES BARBOSA, JOSÉ CARLOS DE MELO e ANTÔNIO OLAR ALVARES DA SILVA CAMPOS, qualificados na inicial, ajuizaram AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA contra BENEDITO ALBERNÁZ SANTANA E CONSTRUTORA CONSTRUBOX, representada por seu proprietário JOSÉ ALVES FERREIRA DOS SANTOS, também qualificados, alegando, em síntese, o seguinte:
Em janeiro de 1996, foi divulgada propaganda nesta cidade para a venda de apartamentos no Edifício Imperador - Condomínio Patrício Santana; os autores adquiriram suas unidades habitacionais no edifício, com os respectivos números dos apartamentos; constou-se no “termo” assinado que as cinco primeiras prestações seriam destinadas à montagem do canteiro de obras, fundações, cota terreno, projetos, contratos, registros de papeladas e afins; os anos passaram, alguns dos autores pagaram sete e até dez prestações e a construção não se iniciou, exceto serviço de terraplanagem do terreno, uma casinha para guardar equipamentos e feitos buracos no solo; muitos dos condôminos deixaram de pagar as parcelas, outros simplesmente desistiram, arcando com os prejuízos das importâncias já pagas;
Os réus foram notificados e interpelados para darem início às obras em cumprimento do art. 32 da Lei 4.591/64; e foram surpreendidos com a informação de que a empresa Construbox não fazia mais parte do condomínio; informou ainda o réu Benedito que não foi feita a aprovação do projeto junto `a municipalidade e arquivamento no CRI por falta de numerário.
Ao final, pedem a rescisão dos contratos escritos e tácitos, dizendo que somente a primeira autora possui o contrato escrito, para recebimento dos valores já pagos, devidamente corrigidos, acrescidos de multa de 50% e, ainda, indenização por danos morais.
O réu Benedito Albernaz Santana contestou à fl. 88 e seguintes, alegando, em preliminares, que a ação ajuizada é inadequada, pois todos os autores são co-responsáveis e deveria ser exigida, previamente, uma prestação de contas e, também, que há ilegitimidade passiva, pois, no caso, não é ele incorporador e só poderia ser demandado em nome próprio se provasse que sua administração foi fraudulenta.
No mérito, alega que não fez propaganda do empreendimento e que somente após a constituição do condomínio é que foi feita a divulgação a fim de se concluir o número de condôminos; naquela altura alguns dos autores já participavam da fiscalização do condomínio; que os serviços foram executados normalmente na obra, aplicando-se todo o dinheiro arrecadado, e seu houve culpa na paralisação, esta foi dos próprios condôminos, inclusive os autores, que não cumpriram suas obrigações, pagando as prestações; o contrato firmado entre as partes não é de incorporação e sim de um condomínio simples, um acordo entre amigos para a construção do edifício, um contrato de parceria; que os autores alegam que o contrato foi de incorporação, mas quando a lei específica (nº 4.591/64) beneficia o réu, dizem que não foi incorporação e esta não deve ser aplicada; em caso de prevalência da Lei de Incorporação Imobiliária, deve prevalecer em sua defesa o art. 58, pois os condôminos são totalmente responsáveis pela paralisação das obras; o contrato (a constituição do condomínio) fez lei entre as partes e deve ser cumprido.
A ré Construtora Construbox alega em preliminar que não é parte legítima para a ação, pois desde janeiro de 1997 teria saído do empreendimento, passando o condomínio e a obra para a exclusiva responsabilidade do primeiro réu; alega que foi contratada apenas para efetuar os trabalhos de construção do Condomínio e, diante do inadimplemento dos condôminos, as obras tiveram de ser paralisadas.
No mérito, afirma que os condôminos/autores não cumpriram suas obrigações, pois a Cláusula Quarta do contrato determina a rescisão do contrato em caso de falta de pagamento de qualquer parcela; que deveriam os autores ajuizar ação de prestação de contas; o contrato foi de parceria entre os condôminos e contrataram a construtora para efetuar o serviço, o que foi feito enquanto tinha dinheiro.
Os autores impugnaram as contestações (fls. 174/178), dizendo que a ação é apropriada, pois o negócio envolvendo as partes é de condomínio e incorporação, regido pela Lei 4.591/64; não é caso de prestação de contas contra o Condomínio, pois este não possui personalidade jurídica própria; reafirmando os termos da inicial , dizem que deixaram de pagar as prestações porque a obra não tinha prosseguimento.
As partes especificaram provas e, em audiência de conciliação e saneamento (fls. 226), foi determinada a realização de perícia técnica.
À fl. 291 foram rejeitadas as preliminares da contestação, com agravo retido pelo primeiro réu. A decisão foi mantida à fl. 301.
Juntados os laudos principal e suplementares, as partes se manifestaram, levantaram dúvidas e pediram esclarecimentos, o que foi feito pelo perito.
Audiência de instrução com oitiva de partes e testemunhas às fls. 359/369.
Advogados das partes apresentaram alegações finais, reiterando argumentos anteriores e discutindo as provas produzidas em audiência.
À fl. 394, entendendo este juiz que a prova pericial não ficou suficientemente concluída, pediu esclarecimentos, formulando quesitos. O perito oficial apresentou os esclarecimentos. As partes tiveram ciência do novo laudo complementar e se manifestaram.
É O RELATÓRIO. DECIDO.
O feito teve seu curso normal, pelo procedimento ordinário, sem qualquer irregularidade. Todas as provas pleiteadas pelas partes foram produzidas a tempo e modo apropriados.
A pretensão de ambos os réus de se verem excluídos da lide não prosperou. Em despacho à fl. 291, atendendo provocação dos réus, foram rejeitadas as preliminares da contestação. Ambos fizeram parte dos contratos iniciais para a edificação do imóvel e, sem análise de mérito, não é possível reconhecer a ilegitimidade. Há de se analisar a natureza da relação jurídica, a culpa e responsabilidade de cada parte, para verificar eventual ilegitimidade.
A ação também deve ser aceita na forma proposta. A pretensão inicial também foi feita com base na indenização de direito comum, alegando culpa por parte dos réus e sua obrigação de reparar o eventual dano. Assim, somente analisando o mérito é possível avaliar a responsabilidade de cada parte e o acerto da ação ajuizada.
Analisando as provas produzidas, especialmente os documentos juntados com a inicial e contestação, temos o seguinte:
O réu Benedito Albernaz Santana, possuindo um lote de terreno apropriado para a construção de um edifício nesta cidade de Paracatu, começou a fazer contatos com outros cidadãos, a fim de que ali realizasse um condomínio residencial. Também fez contatos com a segunda ré - Construbox - para que assumisse a administração da obra. A primei
